Caduta in condominio: fondamentale la cautela del danneggiato

La casistica in tema di risarcimento danni per le cadute in condominio, provocate dalla mancata manutenzione delle aree e impianti comuni, rappresenta una parte importante di tutto il contenzioso condominiale. La Suprema Corte, a proposito della responsabilità per la caduta all’interno del condominio, con una recente sentenza ha approfondito l’aspetto della “cautela del danneggiato”. Nessuna responsabilità del condominio e quindi nessun risarcimento, quando il danneggiato adottando un comportamento “ordinariamente cauto”, avrebbe potuto evitare la caduta e quindi il danno.

RESPONSABILITA’ OGGETTIVA EX ART. 2051 C.C.

Il Condominio, in qualità di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché non rechino danni ad alcuno. Di conseguenza, è tenuto risarcire quando i danni lamentati per eventuali cadute siano provocati da anomalie della cosa in custodia.

La norma di riferimento è l’articolo 2051 del codice civile, che così dispone: “ciascuno è responsabile del dannocagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

Si tratta di un’ipotesi di responsabilità oggettiva (o senza colpa), in cui i danni vengono imputati al “custode” (in questo caso, all’ente condominiale e quindi a tutti i condomini che ne fanno parte) che per legge, si trovi nella condizione di controllare i rischi.

C’è da considerare che l’amministratore del condominio (sempre coinvolto in queste situazioni), in determinati casi, può essere chiamato a rispondere personalmente per mancata custodia. Soprattutto nel caso di cadute per situazioni di effettivo pericolo in spazi comuni non adeguatamente segnalate.

L’amministratore di condominio ha infatti il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia (sorveglianza) di esse, con il conseguente obbligo di vigilare e impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni ai condomini o a terzi.

ONERE DELLA PROVA

L’articolo 2051 del Codice civile pone una presunzione di responsabilità a carico del condominio-custode, “a prescindere da qualsiasi giudizio di colpevolezza di quest’ultimo”.  

L’onere probatorio risulta dunque facilitato per il soggetto danneggiato, “il quale deve limitarsi a fornire la prova del rapporto causale tra la cosa in custodia e l’evento dannoso, indipendentemente dalla pericolosità o meno o dalle caratteristiche intrinseche della prima” (Cass. civ. n. 6141/2018).

Più gravoso è invece il compito per il Condominio il quale potrà liberarsi da responsabilità soltanto fornendo la prova del caso fortuito, ossia “un evento – eccezionale, imprevedibile ed inevitabile – dipendente da un fattore esterno alla sua sfera comportamentale, idoneo ad interrompere il rapporto causa-effetto tra cosa in custodia ed evento dannoso o a contribuire ulteriormente alla produzione del danno”.

Caso fortuito “che può essere individuato anche nel fatto o comportamento di un terzo o dello stesso danneggiato”, soprattutto quando prestando la dovuta attenzione avrebbe potuto evitare la caduta e le conseguenze dannose.

LA VICENDA

Nel caso di specie una affittuaria danneggiata per la caduta dalle scale condominiali, chiamava in giudizio per essere risarcita sia il condominio che la proprietaria dell’appartamento locato, sostenendo che la caduta era dovuta al corrimano irregolare.

La domanda dell’attrice, sia in primo che secondo grado, veniva rigettata per la mancanza del nesso causale di collegamento della caduta al corrimano difettoso. Nello specifico i giudici di merito davano rilevanza al fatto che essendo inquilina del condomino da diversi anni, ben avrebbe potuto e dovuto conoscere le caratteristiche dell’edificio, e, in particolare, la carenza del corrimano.

Con il ricorso davanti alla suprema Corte venivano proposti diversi motivi di doglianza; ma con l’ordinanza numero 19204/2024, la Cassazione ha respinto la richiesta della vittima ritenendo non addebitabile, in relazione all’evento dannoso, alcuna responsabilità ai due soggetti chiamati in giudizio (proprietaria e amministratore del condominio).  Il rigetto del ricorso ha comportato la condanna della ricorrente a rifondere le spese processuali.

Condividendo l’operato dei giudici di merito, anche la Corte di Cassazione, per escludere il nesso tra le accuse della vittima e le presunte responsabilità, fa riferimento alla conoscenza da parte della danneggiata delle caratteristiche strutturali dell’edificio, inclusa l’assenza di un corrimano adeguato e i rischi associati.

Fondamentale per gli ermellini, in tema di responsabilità civile per i danni da cose in custodia, la condotta del danneggiato, “perché in caso di comportamento imprudente del medesimo nella dinamica causale del danno, comporta come conseguenza l’interruzione del nesso eziologico fra fatto ed evento dannoso”.

Per completezza, è stato precisato che la valutazione della “rilevanza causale del comportamento del danneggiato ai fini della individuazione della responsabilità”, compete al giudice di merito e non alla suprema Corte.

Il giudice di merito deve valutare e pronunciarsi sulla possibilità di evitare il danno in quanto suscettibile di previsione da parte del danneggiato. (Cass. civ. sez. III, 5 luglio 2017, n. 16502).

In conclusione, il condomino che cade per eventuali anomalie sulle scale o parti comuni non può automaticamente pretendere un risarcimento dal Condominio, quando ragionevolmente si può ritenere che una maggiore attenzione avrebbe consentito di evitare la caduta.

In tal caso si ritiene che all’infortunio abbia “causalmente contribuito” la sua disattenzione, soprattutto quando si tratta di luoghi frequentati ed è presumibile la conoscenza dello stato dei luoghi.