Chi paga le spese per l'adeguamento antincendio dei locali autorimessa?

Quesito. Nel condominio dove abito, la questione relativa alla ripartizione delle spese per l’adeguamento alle norme antincendio dei locali autorimessa, ha suscitato contestazioni e contrasti ancora non sopiti. Alcuni proprietari di garage continuano a sostenere che le spese andavano ripartite tra tutti i condomini. Secondo la loro opinione, i lavori che per legge è stato necessario eseguire nell’autorimessa, oltre ad avere una funzione di prevenzione e di sicurezza a favore dei condomini che utilizzano i garages, indirettamente riguardano anche agli altri condomini in quanto ostacolo alla diffusione degli incendi nel condomino.

PREMESSA

La questione relativa alla ripartizione delle spese per l’adeguamento ai fini antincendio dei locali autorimessa, in molti condominii ha suscitato contestazioni e proteste, generando un notevole contenzioso. Molta incertezza, soprattutto in quegli edifici con aree comuni nell’interrato o nel seminterrato come rampe d’accesso, corsie di manovra, centrale termica ecc. In alcuni casi, gli amministratori hanno adottato soluzioni sui generis, facendo approvare delibere (molte impugnate!) che ponevano a carico dei proprietari esclusivi i 2/3 delle spese ed 1/3 a carico di tutti i condomini non proprietari.

REGOLA GENERALE

L’obbligo di contribuire alle spese per la gestione della cosa comune si fonda sull'utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva ne può derivare, con la conseguenza che, se un bene comune oggetto dell'intervento non può in alcun modo servire ad una o più unità immobiliari i proprietari non sono obbligo a contribuire alle relative spese.  Infatti, l’articolo 1123 del Codice civile, che stabilisce il criterio di ripartizione per le spese relative alle parti comuni dell'edificio, si basa su tre principi:

• quello riguardante le spese sulle cose comuni che siano destinate a servire ugualmente ed indistintamente tutti i condomini (primo comma);
• quello relativo alle spese su cosa comune che sia destinata a servire i condomini in maniera diversa con spese ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne (secondo comma).
• quello relativo alla esclusione dal pagamento per chi non ne trae utilità “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato” (terzo comma).

Interpretando le richiamate disposizioni dell’articolo 1123, la giurisprudenza ha concordemente affermato che “i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono destinati all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte”. In tal caso le spese vanno ripartite tra i condomini che usufruiscono del servizio o dell’impianto.

LA POSIZIONE DELLA GIURISPRUDENZA

 Secondo un orientamento ormai dominante, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che solo i proprietari dei boxes pagano le spese di adeguamento. Chi sostiene che tutti i condomini sarebbero tenuti al pagamento teorizza sul fatto che indirettamente i lavori nei garages servono alla sicurezza di tutti condomini.  Una decisione abbastanza recente, smonta questa teoria affermando che la normativa antincendio riguarda l'adeguamento dei locali autorimessa. Di conseguenza, le opere poste in essere nei locali adibiti a parcheggio, esplicano una funzione di prevenzione e di sicurezza a favore dei condomini che li utilizzano, in quanto costituiscono un ostacolo alla diffusione degli incendi in detti locali. Un eventuale beneficio pensato a beneficio degli altri condomini, “non influisce sul criterio di ripartizione delle spese che l’artico1123 secondo comma, pone solo a carico di coloro che usano i locali fonte di pericolo”. (Cass. Sentenza 08/09/2021, n. 24166) Nel caso di specie, la delibera impugnata, che aveva dato l’avvio alla vicenda giudiziaria, poneva a carico dei proprietari esclusivi dei garages i 2/3 delle spese mentre il restante 1/3 a carico di tutti i condomini.

Da ultimo, la Corte di Cassazione, basandosi sulla previsione dell’articolo 1123, secondo cui l'obbligo di contribuzione alle spese su cose comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, si fonda sull'utilità che ad ogni proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune, ha confermato che le spese per l'adeguamento dei locali autorimessa alla normativa antincendio devono essere sostenute fra i soli proprietari dei garage e dei posti auto, considerando inesistente qualsiasi utilità per gli altri condomini non proprietari (Cass. Sentenza 17/03/2022, n. 8725).

PROGETTO TECNICO

A proposito delle spese per il progetto tecnico di adeguamento antincendio, una recente decisione di merito ha precisato che, quando l'attività professionale svolta dal tecnico abbia ad oggetto, in via esclusiva, l'adeguamento dell'impianto antincendio del locale ove si trovavano le autorimesse, le spese per l'onorario del professionista incaricato non possono essere suddivise tra tutti i condomini, ma solo tra i proprietari delle autorimesse. (Trib. Pavia 31 maggio 2021 n. 779).

Alla luce delle disposizioni dettate dal Codice civile e della giurisprudenza intervenuta in materia che le ha interpretate, si può affermare che, anche in presenza di parti comuni nelle autorimesse (rampe di accesso, spazi manovra ecc.), tutte le spese inerenti agli interventi che servano a prevenire gli incendi, competono ai soli proprietari dei box.