Se un appartamento si divide ricavandone due, è sempre necessario modificare le tabelle dei millesimi del condominio? Sul punto come si è espressa la giurisprudenza?
Capita spesso che un appartamento sovradimensionato, facente parte di un condominio, venga frazionato per ricavarne due indipendenti. Può trattarsi di un bene ereditato da due eredi che adeguatamente diviso può costituire una soluzione abitativa per entrambi.
Potrebbe anche essere il caso di chi decida di frazionarlo in modo che le due unità ricavate possano essere vendute o affittate a due famiglie diverse. In tali circostanze ci si domanda se il frazionamento in due unità indipendenti, anche a livello catastale, implichi la revisione delle tabelle millesimali.
Prima di indicare l’orientamento della giurisprudenza sulla questione specifica, è bene delineare il quadro legislativo riguardante la revisione dei millesimi.
A norma dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, le tabelle millesimali di un condominio possono essere modificate:
Un appartamento può ampliarsi, con conseguente incremento di unità e superfici abitabili, nel caso di sopraelevazione, chiusura di una veranda o tettoia, creazione di un soppalco. Può anche diminuire di superficie (si pensi alla cessione di uno o più vani all’appartamento adiacente).
In tali casi, per variazioni di entità tale da giustificare la revisione delle tabelle, la modifica può essere deliberata con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del Codice, addebitando il relativo costo a chi ha dato luogo alla variazione (art. 69 dis.att.c.c.).
Stando alla previsione legale, c’è da stabilire, caso per caso, se la divisione di un appartamento per ricavarne due indipendenti, costituisca una “alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano”. Una variazione tale da giustificare la revisione delle tabelle millesimali. In altre parole, se il frazionamento va ad incidere significativamente sulle carature millesimali di tutti gli altri condomini.
L’adempimento da eseguire necessariamente dopo il frazionamento è quello di dividere i millesimi, prima assegnati all’originario appartamento (o diverso immobile), alle nuove unità da questo derivanti.
Secondo la suprema Corte, al frazionamento di un immobile non deve necessariamente seguire la revisione delle tabelle millesimali. Diventa solo necessario dividere i millesimi dell’originario immobile fra i due immobili che da questo sono stati ricavati. Quindi, “non si determina alcuna automatica incidenza dell’opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari; mentre grava sull’assemblea l’onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create ed i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge” (Cass. 3 giugno 2019 n. 15109).
Nel caso di specie, accogliendo il ricorso degli acquirenti di un appartamento che era stato frazionato, ha inequivocabilmente chiarito che il frazionamento dell’appartamento in due unità abitative, non comporta necessariamente la revisione delle tabelle millesimali ma soltanto un diverso e proporzionale riparto delle spese, che può e deve essere fatto dall’amministratore, in mancanza di una specifica delibera assembleare.
La sentenza della Cassazione ha pienamente confermato una motivata decisione del giudice d’appello, nel senso che il frazionamento aveva determinato una “diversa intestazione della quota millesimale, in precedenza attribuita ad un unico condomino ed ora suddivisa tra due, e ciò imponeva di adeguare le regole di gestione del condominio alla mutata situazione”, mentre “non ha inciso sulle tabelle millesimali, con la conseguenza che non sussistevano i presupposti di applicazione dell’art. 69 disp. att. cod. civ.”. La divisione di un immobile infatti, rende necessaria la revisione di tutti i millesimi, solo nel caso dovesse comportare “quella notevole alterazione tra i valori, o dopo la riforma della legge 220/2012 una alterazione di più di un quinto del valore, tale da imporre la revisione delle tabelle”.
Con una successiva decisione, la n. 4439 depositata il 20 febbraio 2020, la Cassazione è tornata sull’argomento confermando che l’intervento di divisione orizzontale in due parti di un appartamento sito in condominio, non determina alcuna automatica incidenza sulle tabelle millesimali ai fini della revisione. Per la doverosa modifica deve ricorrere il presupposto della rilevante alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
I giudici di legittimità, richiamando espressamente la precedente decisione, hanno quindi ribadito che “in ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio non si determina alcuna automatica incidenza dell’opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari, ove non ricorra il presupposto della rilevante alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, così come richiesto dall’art. 69 Disp. att. c.c. (si veda anche Cass. civ., 3 giugno 2019, n. 15109)”.
In conclusione, si può dire che il frazionamento di una unità immobiliare non comporta la revisione delle tabelle millesimali ma soltanto un diverso e proporzionale riparto delle spese. Per reclamare la rielaborazione di tutti i millesimi è necessario provare una rilevante alterazione del rapporto originario tra i valori delle diverse unità facenti parte del condominio.
