Lavori nell’appartamento di un condomino: quali regole si devono rispettare?

Quesito. Per i lavori di ristrutturazione rumorosi di un appartamento in condominio, valgono le fasce orarie del regolamento comunale per la disciplina delle attività rumorose o quelle del Regolamento di Condominio?

In un condominio che amministro, pareri contrastanti per il fatto che il Regolamento Comunale per tutelare dall’inquinamento acustico, prevede la possibilità di effettuare lavori fino alle ore 21. (fasce orarie 8.00-13.00 e 15.00-21.00) ed il Regolamento Condominiale, predisposto dal costruttore e registrato, prevede invece fasce non coincidenti per i lavori (dalle 8:00 alle 12:30 e dalle 15:30 alle 19:00). Sul regolamento di condominio, viene pure specificato che devono essere evitati rumori dopo le 19 fino alle 7. Dovendo informare la ditta esecutrice dei lavori, la domanda è questa: se il Regolamento di condominio prevede fasce entro le quali è possibile svolgere lavori nelle parti comuni e in quelle private, consentendo ai residenti di beneficiare di determinati intervalli di tranquillità, hanno maggiore efficacia e vanno rispettate? 

PREMESSA

In via generale, occorre dire che quando nel condominio vengono effettuati lavori di ristrutturazione occorre soprattutto usare il buon senso a tutto campo. 

In primo luogo da parte del condomino esecutore, comunicando l’effettuazione dei lavori ai vicini e indicando, possibilmente, quando saranno effettuati, nonché la loro prevedibile durata. 

Oltre ad avvisare i condomini, deve essere informata la ditta esecutrice delle eventuali limitazioni contenute nel Regolamento Condominiale. 

Per legge di qualsiasi (non minimale) intervento deve essere informato l’amministratore. 

L’articolo 1122 del Codice civile prevede che “in ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”. 

Quindi, è obbligatoria la comunicazione all’amministratore di condominio, tenuto a verificare che le opere in esecuzione non rechino danno alle parti comuni, ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio

Nel caso nulla di specifico fosse previsto nel regolamento condominiale e non esistesse un regolamento comunale sulla limitazione dei rumori, il buon senso suggerisce di non emettere rumori molesti dalle ore 21 alle ore 8.00 e dalle ore 13 alle ore 16. 

Non è il caso di effettuare lavori di domenica e nei giorni festivi, fissati in calendario. 

L’uso del buon senso (che devono usare anche i condomini avendo maggiore tolleranza per i rumori limitati nel tempo che inevitabilmente ne derivano) da parte di tutti è un metodo utile per avere un’indicazione su come comportarsi ed evitare contrasti. 

REGOLAMENTO INTERNO

Occorre fare una netta distinzione tra il regolamento condominiale contrattuale e un eventuale regolamento interno approvato dall’assemblea, in mancanza di quello contrattuale. Come è noto il regolamento di condominio contiene tutte le norme relative all’uso dei beni comuni, ai diritti e agli obblighi dei condomini. 

Quindi, regola la vita di condominio, indicando ad esempio, come ripartire le spese e come mantenere il decoro del palazzo. È obbligatorio quando nell’edificio vi siano più di dieci condomini. 

In mancanza di un regolamento contrattuale può essere redatto un regolamento “interno” approvato direttamente dall’assemblea. 

In questo caso, sono gli stessi proprietari che sentono la necessità di darsi delle regole per disciplinare la vita condominiale e per suddividere le spese. Il regolamento assembleare dev’essere approvato, sia in prima che in seconda convocazione, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi. 

Differisce non poco da quello contrattuale perché non può imporre limiti alla proprietà individuale, salvo il caso in cui non si tratti di regolamento approvato dall’assemblea all’unanimità

REGOLAMENTO CONTRATTUALE

Il regolamento contrattuale è detto anche “esterno” in quanto viene di solito predisposto dal costruttore dell’edificio, che redige il regolamento con le tabelle millesimali, e lo consegna agli acquirenti via via che vende le unità immobiliari ubicate nell’edificio. 

In questo modo, tutti i condomini sono messi a conoscenza del regolamento e per questo si considera approvato all’unanimità. 

Solo un regolamento contrattuale può imporre limitazioni nell’uso delle parti comuni o dei singoli appartamenti (ad esempio, che il condominio voglia vietare ai singoli condomini di stendere i panni dalle finestre, di installare i condizionatori sulle pareti esterne dell’edificio, di fare rumore dopo un certo orario, di modificare la destinazione degli appartamenti da uso abitativo a uso commerciale). 

Il regolamento contrattuale è valido e vincolante anche nei confronti dei successivi acquirenti dell’immobile se viene annotato nei registri immobiliari o se viene allegato. Tuttavia si ritiene obbligante anche quando viene semplicemente menzionato nell’atto di compravendita.

LE NORME SUL RUMORE NEL REGOLAMENTO

Le norme per combattere il rumore contenute in un regolamento condominiale contrattuale, per costante giurisprudenza, possono imporre limitazioni al godimento degli immobili di proprietà esclusiva secondo criteri anche più rigorosi di quelli stabiliti, in tema di immissioni lecite, dall’articolo 844 del Codice civile. Tuttavia, non può essere una norma del regolamento del tutto generica, come quella inserita in moltissimi regolamenti che prevede, in via generale, il divieto di tutte quelle attività che possano arrecare disturbo e/o molestia. Infatti, come insegna univoca e costante giurisprudenza, “sono legittime le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, purché formulate in modo espresso o comunque non equivoco così da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni”. I divieti e le limitazioni d’uso della proprietà dei singoli condomini “debbono essere chiaramente specificati nel regolamento di condominio contrattuale e risultare da espressioni chiare, non suscettibili di dar luogo ad incertezze, né interpretazioni estensive”. Per quanto riguarda i rumori, “le clausole devono essere molto chiare anche nell’individuare i motivi di turbativa”.

Piena efficacia, quindi, deve essere riconosciuta a quelle disposizioni del regolamento contrattuale che impongono il silenzio in una determinata fascia oraria per l’esecuzione di lavori nel condominio. 

In tal caso, la liceità o meno dell’immissione deve essere determinata non sulla base della norma civilistica generale ma in base al criterio di valutazione fissato dal regolamento. 

In altre parole, nelle fasce orarie di rispetto (che possono non coincidere con quelle previste dal regolamento comunale) si verifica un inquinamento acustico anche se non si supera la normale tollerabilità di cui all’articolo 844, con la conseguenza che non sarà certo possibile effettuare i lavori di ristrutturazione dell’appartamento. In conclusione, stando alle chiare indicazioni fornite nel quesito, le “fasce di silenzio” previste dal Regolamento Condominiale vanno rispettate.