Per i debiti condominiali rischiano anche i condomini in regola?

QUESITO Abito in un condominio, dove nel corso dell’anno, agli importi da versare ripartiti nelle quote mensili, calcolate in base alle tabelle millesimali, si sono aggiunte spese impreviste per danni prodotti al tetto da una perturbazione particolarmente violenta del mese di ottobre 2023. Si è trattato di rateizzare esborsi piuttosto consistenti in parte già versati e che dovranno essere corrisposti in tempi brevi. Cosa può succedere per il fatto che alcuni condomini non hanno versato quanto dovuto entro i termini prefissati?  L’impresa edilizia può pignorare i condomini che hanno pagato la loro parte di spese?

RISPOSTA Non è fatto raro che un Condominio risulti debitore nei confronti di imprese che abbiano effettuato lavori per interventi sul fabbricato e nel contempo creditore nei confronti di condomini per quote non pagate. Sullo stesso argomento è possibile trovare su Velletri Life la risposta ad analogo quesito (articolo pubblicato il 5 dicembre 2023 https://velletrilife.it/i-condomini-in-regola-devono-pagare-per-i-morosi/). Concludevo l’articolo dicendo che una protezione assoluta per gli adempienti non esiste e non sono pochi i casi in cui i condomini puntuali e virtuosi devono provvedere a saldare i creditori, pagando anche al posto dei condomini inadempienti.

A beneficio di chi fosse interessato e non avesse letto l’articolo, torno sul tema, che è molto sentito, perché la morosità condominiale è diventata negli ultimi tempi un problema “sociale”. 

Secondo i dati dell’ANAMM (Associazione Nazional-europea degli Amministratori d’Immobili), la percentuale dei morosi è progressivamente cresciuta negli ultimi anni e si è arrivati a circa il 30% dei condomini, con ulteriore incremento nel panorama post Covid. 

Cercherò, in questa similare analisi, di focalizzare il discorso sul come agire per il recupero della morosità condominiale e su cosa si può fare per tutelarsi.

COMPRENSIONE E TOLLERANZA

Considerata la situazione prospettata, in primo luogo, dovrebbe esserci tolleranza e comprensione verso chi, solitamente puntuale, magari si trova in un momento di difficoltà economica e non riesce ad essere tempestivo, come suo solito, nei versamenti. 

Se si tratta solo di aspettare alcuni mesi, meglio aspettare: per sei mesi lo consente la legge.

La consapevolezza che un periodo difficile può capitare a tutti, generalmente fa essere più tolleranti sia i condomini in regola con i pagamenti che i creditori. Di solito la situazione si risolve con la concessione al condomino moroso del tempo necessario per mettersi in regola. 

Diversa situazione si prospetta, ed è più difficile accettare la morosità, quando il condomino “benestante” ha tutta la possibilità di pagare e non versa tempestivamente gli importi dovuti senza alcuna giustificazione o accampando scuse e pretesti immotivati.

OBBLIGHI DELL’AMMINISTRATORE

Quando non ci sono i presupposti per trovare un accordo, l’amministratore di condominio, deve sollecitare formalmente i morosi ad effettuare il pagamento delle quote arretrate ordinarie e delle eventuali spese straordinarie. Nel caso di inottemperanza deve avviare le azioni legali per il recupero dei crediti vantati dal condominio. Infatti, la legge prevede che entro sei mesi dalla chiusura del bilancio relativo all’anno in cui il condomino moroso non ha effettuato i versamenti richiesti, in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore deve procedere con un decreto ingiuntivo “salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea”. È pur vero che molti amministratori chiedono di essere dispensati da quest’obbligo e le assemblee “per quieto vivere” dispensano! Una volta che il condomino moroso ha ricevuto il decreto ingiuntivo per gli oneri e spese di condominio non pagate, ha 40 giorni per fare opposizione iniziando, se ne ha motivo, una causa civile. Tuttavia la legge prevede “un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante l’eventuale opposizione”. Quindi, dovrebbe provvedere al pagamento anche se decide di fare opposizione. Al condomino moroso che non provvede al pagamento potrà essere pignorato lo stipendio, la pensione, il conto corrente o la casa. 

Ovviamente, bisogna anche valutare, caso per caso, se il gioco vale la candela! 

Si pensi ad esempio alla inopportunità di agire: nel caso di beni di scarso valore, per i quali i costi della procedura sarebbero superiori al possibile prezzo di realizzo. Ci potrebbero essere altri creditori ad avere privilegi sui beni da pignorare e l’immobile di proprietà del condomino moroso potrebbe essere già ipotecato. Una situazione del genere sarebbe paralizzante sia per l’amministratore che per il creditore che volesse agire per recuperare il credito dal moroso.

TUTELA LEGALE CONDOMINI IN REGOLA

La legge di riforma del condominio (Legge 220/2012) ha previsto che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini” (art. 63 disp. att. c.c.,). 

Per questo motivo, l’amministratore di condominio “è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”. 

Si è cercato di porre un limite, senza tuttavia riuscire ad evitare, che il debito di alcuni vada a ripercuotersi su chi invece è regolare nei pagamenti.

Dalla formulazione letterale della norma si comprende che la tutela non può considerarsi assoluta, non essendo in grado di tutelare pienamente i condomini virtuosi. 

L’escussione di chi è in regola con i pagamenti non è esclusa ma solo subordinata a quella dei morosi nel caso di insuccesso dell’azione nei loro confronti.

Se gli inadempienti saldano il problema è risolto. Nel caso contrario, il creditore può agire nei confronti dei condomini che siano in regola con i pagamenti. 

In sostanza, si guadagna solo tempo in quanto la preventiva escussione dei morosi, richiede comunque l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva, prima di potere pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto dai condomini in regola. Tuttavia, al singolo proprietario non può essere richiesto l’integrale pagamento del debito, ma solo un importo rapportato alla sua quota di millesimi.

PIGNORABILITÀ CONTO CORRENTE CONDOMINIALE

Penalizzante per i condomini in regola è anche il fatto che la legge non vieta la pignorabilità da parte dei creditori del conto corrente condominiale.

Ove sul conto corrente vi fossero fondi sufficienti, i creditori scelgono la via più comoda: quella di pignorare direttamente il conto corrente condominiale, non essendo obbligati ad agire prima nei confronti dei morosi. Questa soluzione finisce per colpire sostanzialmente i condomini in regola, poiché le somme pignorate (versate dai virtuosi!) appartengono a tutti i condomini. 

Tale strada non sempre è percorribile perché il conto corrente potrebbe non essere in grado di soddisfare le esigenze del creditore proprio a causa della morosità di alcuni condomini.

Come spiegato più ampiamente nel precedente articolo, nel caso di atto di pignoramento del conto corrente condominiale, la collettività condominiale “virtuosa” può opporsi richiedendo ed ottenendo la sospensione della procedura di pignoramento del conto corrente condominiale e l’escussione preliminare dei condomini inadempienti. Il risultato potrebbe essere quello di ottenere una sentenza favorevole con motivazioni similari a quelle di alcuni Tribunali (Pescara e di Torre Annunziata), che hanno dato ragione ai condomini in regola, ritenendo che la norma contenuta nell’art. 63 disp. att. c.c. debba essere interpretata nel senso che, qualora vi sia un condomino moroso, il creditore (qualunque sia la somma) debba sempre preliminarmente agire nei confronti del condomino moroso, anche nell’ipotesi in cui vi siano somme accreditate sul conto corrente condominiale. 

Questa l’argomentazione: se al creditore si consente di agire direttamente nei confronti del conto corrente condominiale, senza preliminarmente agire nei confronti dei condomini morosi, risulterebbe vanificato lo scopo della norma, il cui obiettivo è proprio quello di fare in modo che, qualora vi siano condomini morosi, debbano essere tutelati i condomini in regola con i pagamenti.