Per i lavori straordinari l’amministratore deve essere pagato?

QUESITO Vorrei sapere se è normale che l’amministratore abbia preteso un compenso extra di notevole entità (3,8% della spesa complessiva) per seguire lavori straordinari agevolati con il superbonus, considerato che abbiamo dovuto pagare anche un professionista incaricato per la progettazione e per la direzione lavori. Vorrei chiarimenti sul compenso “extra” dell’amministratore di condominio nel caso di lavori straordinari. In particolare, mi interessa sapere cosa prevede la legge in proposito e se c’è una percentuale massima che gli può essere riconosciuta. Infine le chiedo se si può considerare adeguato l’importo pagato di 14.680 euro per un importo complessivo dei lavori di euro 385.000

RISPOSTA Anche se nessuna norma prevede in modo esplicito un compenso aggiuntivo, è prassi che l’amministratore di condominio richieda ed abbia diritto, in occasione di lavori di manutenzione straordinaria, un compenso extra, dovendo svolgere le relative pratiche amministrative; garantire che venga rispettato il contratto d’appalto e che non vengano arrecati danni ai condomini e al condominio. 

Inoltre, l’amministratore si assume delle responsabilità: può essere ritenuto responsabile per eventuali danni causati ai condomini o a terzi in caso di gestione non corretta dei lavori straordinari e può essere sanzionato dalle autorità competenti per eventuali violazioni delle norme in materia.

C’è pure da considerare che con la normativa sui vari bonus edilizi, si è resa necessaria una gestione ancora più attenta e impegnativa degli interventi straordinari da parte dell’amministratore.

Quindi, è giusto e inevitabile riconoscere all’amministratore un equo compenso aggiuntivo rispetto a quello pattuito per l’ordinaria gestione.

Potrebbe essere già previsto nel preventivo sottoposto all’assemblea al momento della nomina o della conferma, ma è fondamentale che la disposizione renda quantificabile esattamente l’importo.

Gli amministratori sono soliti inserire all’interno del preventivo, con l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta, una “pretesa” specifica riguardante le eventuali incombenze straordinarie, non prevedibili al momento dell’assunzione dell’incarico.

Si tratta generalmente di una percentuale aggiuntiva parametrata all’intero importo delle opere straordinarie

Tuttavia, nel caso l’amministratore non abbia provveduto a indicare al momento della sua nomina il maggior compenso preteso in caso di esecuzione di interventi straordinari, la quantificazione del compenso per tali lavori deve essere chiara e trasparente e deve essere deliberata dall’assemblea in modo preciso e dettagliato, tenendo conto della specifica situazione, delle disposizioni che regolamentano la materia e del supporto fornito dalle associazioni riconosciute che rappresentano gli amministratori di condominio.

Secondo la prevalente giurisprudenza, il compenso dell’amministratore per i lavori straordinari deve essere approvato dall’assemblea condominiale con la maggioranza dei voti dei condomini presenti e votanti. La delibera assembleare deve specificare l’ammontare del compenso, la modalità di calcolo e le eventuali spese vive rimborsabili

QUALE COMPENSO?

Non esiste un limite massimo al compenso dell’amministratore per i lavori straordinari, ma è fondamentale che l’ammontare del compenso sia quantificato in modo chiaro e preciso, evitando qualsiasi ambiguità.

In mancanza di un albo degli amministratori di condominio, non esiste un tariffario ufficiale dei compensi dell’amministratore, ma ci si può basare su quelli predisposti dalle associazioni private di categoria.

Il compenso dipende dalle circostanze specifiche di ogni singolo caso, oltre che dall’ammontare complessivo dei lavori appaltati e l’importo può sempre il risultato di un libero accordo tra l’amministratore e i condomini, purché sia approvato dall’assemblea deliberativa dei lavori.

La percentuale di riferimento per il compenso dell’amministratore per i lavori straordinari si attesta di solito tra lo 0,50 e il 3% dell’importo dei lavori

Percentuale graduata nel senso che generalmente è inferiore quando l’importo dei lavori è molto elevato, ma dipendendo dalle circostanze specifiche di ogni singolo caso, non sono da escludersi percentuali maggiori, comunque non superiori al 4 – 5%.

In base a quanto sopra specificato, non è possibile rispondere in merito alla “adeguatezza” del compenso preteso nel caso specifico.

In conclusione si può dire che è da considerare legittimo e proporzionato se l’ammontare è stato approvato dall’assemblea ed anche nel caso sia stato esattamente indicato, dall’amministratore nel preventivo approvato dall’assemblea al momento della nomina, nella misura percentuale applicata (3,8%) sul valore degli interventi straordinari.