Quesito. Nella risposta al quesito della scorsa settimana, sulle modalità di revoca dell’amministratore di condominio da parte dell’assemblea, fa riferimento a delle “gravi irregolarità”, “tra quelle indicate dalla legge”, che motivano la richiesta di revoca giudiziaria e costituiscono “giusta causa” di revoca disposta dall’assemblea. Può spiegare quali sono queste gravi irregolarità? (quesito da mail ricevuta)
Risposta. La riforma del condominio del 2013, nel confermare che l’assemblea condominiale, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina, può sempre procedere alla revoca dell’amministratore, ha esposto in maniera esplicita i casi di gravi irregolarità che potrebbero causare la revoca giudiziaria e che, secondo la giurisprudenza più recente, certamente costituiscono una “giusta causa” per la revoca assembleare. Quindi possiamo dire che dal 2013, con la legge riforma, qualcosa è cambiato in relazione alla pur mantenuta “possibilità di revoca in ogni momento”, un tempo molto più semplice e immediata. Basti pensare a quando, in molti condominii, la funzione di amministratore la svolgevano i condomini a turno. Non è più così semplice anche perché, come accennavo nell’articolo precedente, sono stati attribuiti all’amministratore una serie di obblighi, con vari adempimenti sotto l’aspetto normativo e fiscale e la tenuta di una serie di documenti e registri, per cui la sostituzione potrebbe comportare un lavoro non indifferente, soprattutto nel caso di lavori di ristrutturazione in corso.
L’articolo 1129 del Codice civile, dedicato alla “Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore”, si sofferma sui principali obblighi dell’amministratore ed al dodicesimo comma contiene una elencazione di quelle condotte che “costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità” nella gestione. Il legislatore ha incluso nell’elenco: 1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma (conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio) 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini; 5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9) (curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale e dei verbali, fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso); 8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo (i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata).
L’inciso “tra le altre” secondo il Tribunale di Milano, sta a significare che l’elenco deve “ritenersi meramente esemplificativo e non esaustivo, dovendo essere completato da altre fattispecie ricomprendenti tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala della cosa comune da parte dell’amministratore o che siano indici di una condotta poco trasparente da parte di quest’ultimo”. Con la precisazione che “i fondati sospetti di gravi irregolarità devono, tuttavia, consistere in supposizioni che trovino riscontro in elementi e dati oggettivi, non essendo sufficiente un dubbio o una mera impressione” (Trib. Milano 20 giugno 2018 n. 1963). L’elenco si chiude con la precisazione che “In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato”. Al procedimento di revoca giudiziale, che può essere avviato da uno o più condomini, generalmente si fa ricorso o per evitare la verbosità e l’incertezza di una assemblea condominiale o a seguito del suo insuccesso per mancanza del quorum costitutivo; ma anche dopo una votazione non favorevole alla revoca, non condivisa da uno o più condomini che si rivolgono al giudice per ottenere una sua decisione.
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