QUESITO: Abito in un supercondominio costituito da più fabbricati, di cui uno soltanto interessato da lavori necessari per eliminare nell’autorimessa sottostante infiltrazioni provenienti dal cortile comune a quattro corpi di fabbrica. La parte del cortile interessata dai lavori è d’uso predominante, se non esclusivo, di quel condominio. Come vanno ripartite le spese? I lavori devono essere pagati da tutti? Anche dai condomini degli stabili non contigui alla zona interessata dai lavori che non usano quel cortile?
È bene chiarire che per supercondominio si intende un complesso di edifici autonomi ma legati tra loro da parti comuni (per esempio il viale d’ingresso, il cortile, il giardino, l’impianto di illuminazione, il parcheggio, la piscina, i campi da tennis ecc.). Si parla di supercondominio, definito pure condominio orizzontale, anche nel caso di villette a schiera con parti e servizi comuni.
Tale istituto giuridico è stato creato dalla giurisprudenza che ha ritenuto di dover estendere la normativa del condominio, anziché quella prevista per la comunione ordinaria, ai beni e servizi comuni a più edifici condominiali. Ai complessi edilizi con più condominii sempre più diffusi ha dato fondamento legale la riforma del condominio del 2012 (legge del 11 dicembre 2012, n. 220) con l’introduzione dell’articolo 1117 bis che estende la disciplina del condominio “a tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art 1117”.
Nel supercondominio occorre distinguere le parti comuni a tutti i “supercondomini” da quelle comuni ai soli condomini del singolo edificio: il criterio di ripartizione delle spese si basa su tale distinzione.
Le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni e dei servizi nell’interesse comune, si ripartiscono fra tutti i condomini in base al valore della proprietà di ciascuno (misurato in millesimi) come nel caso di singolo condominio.
Quindi nei supercondomini occorre tenere distinte:
Normalmente esiste un regolamento di supercondominio, indicativo, tra tutto il resto, delle parti comuni ai diversi edifici ed un regolamento di condominio distinto relativo a ciascun edificio. Il riparto delle spese super condominiali è effettuato in base ad una tabella che attribuisce le quote millesimali a ciascun fabbricato. Ogni fabbricato ha la sua quota che viene calcolata in base al numero di appartamenti, al volume di ciascun edificio ed anche alla ubicazione nel comprensorio più o meno vantaggiosa.
La quota di spettanza del fabbricato è ripartita fra i proprietari delle singole porzioni secondo quanto stabilito con tabella nel regolamento interno di condominio.
Il contenzioso sulla ripartizione delle spese per la effettuazione di determinati lavori nei supercondomini si incentra sul problema posto nel quesito. Quello di stabilire se i lavori vengono effettuati su parti che riguardano un singolo edificio o servono all’intera collettività e devono essere pagati da tutti.
Nel caso posto con il quesito riguardante lavori su parti comuni del supercondominio, anche se effettuati in prossimità di un edificio, per fermo e consolidato orientamento della giurisprudenza, le spese per qualsiasi intervento su parti comuni devono essere sostenute da tutti i condomini e ciò indipendentemente dall’uso che ciascun fabbricato possa farne o dalla diretta utilità o meno che ciascun fabbricato possa trarne. Quando, invece, la ristrutturazione riguarda una parte comune del singolo palazzo, le spese sono a carico dei soli condomini dell’edificio interessato e non anche di quelli delle altre palazzine.
Ad esempio, la facciata, la scala, l’ascensore ecc. di un edificio costituisce con certezza una parte comune solo per i condomini che vi abitano e non per tutti i supercondomini. Ne deriva che sarebbe illegittima, e quindi nulla, la delibera del supercondominio che dovesse accollare le spese di ristrutturazione di un solo palazzo anche ai condomini degli altri edifici.
Secondo la Cassazione, la delibera non sarebbe valida neppure se si dovesse basare sulle disposizioni del regolamento condominiale. Infatti, deve essere disapplicato il regolamento condominiale che, in violazione dei criteri legali, considera parti comuni di tutti i supercondomini beni che in realtà sono in comproprietà solo fra alcuni condomini. (Cass. Sentenza 6 novembre 2014, n. 23688).
Casi controversi sono quelli relativi a lavori strutturali effettuati su un singolo edificio che in qualche modo vanno ad interferire con parti comuni del supercondominio. In tal caso, secondo quanto deciso dalla Cassazione, le spese sono a carico di tutti perché “non rileva la titolarità del diritto di proprietà, quanto la funzione della parte dell’edificio bisognosa degli interventi di ristrutturazione” (sentenza n. 13229/2019). Nel caso di specie è stata sancita la legittimità della ripartizione tra tutti i condomini delle spese per il consolidamento di alcuni pilastri, che pur appartenendo ad un solo edificio del supercondominio, tramite dei giunti tecnici avevano anche la funzione di sorreggere il camminamento che collegava lo stabile con gli altri corpi di fabbrica
In questo contesto, merita di essere citata anche una recentissima decisione della Corte d’Appello di Lecce (sentenza n. 334 del 2023) che ha ritenuto divisibili tra tutti i condomini del supercondominio le spese per la realizzazione di lavori di sistemazione idraulica al piano seminterrato di alcuni stabili condominiali. Pur non interessando tutta l’area di sedime del supercondominio ma solo quella di alcuni corpi di fabbrica, sono stati ritenuti “funzionali alla salvaguardia e alla protezione di tutti gli stabili del supercondominio”. Le infiltrazioni di acqua piovana provenienti da una via, posta ad un livello superiore rispetto all’area di sedime del supercondominio dovevano ritenersi “potenzialmente idonei a coinvolgere anche l’area di sedime degli altri stabili”.
In conclusione, le spese per interventi di ricostruzione e manutenzione pur limitati ad un solo edificio, secondo la recente giurisprudenza, devono essere pagati da tutti nei casi in cui dovesse risultare evidente la loro utilità ed efficienza anche per gli stabili non interessati dai lavori. Non è sempre facile stabilirlo!
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