L’IMU si deve pagare anche per immobili abusivi non abitabili

La Suprema Corte chiarisce definitivamente che l’imposta municipale unica (IMU) va pagata anche per immobili privi di agibilità non abitabili. Chi possiede immobili abusivi, anche con provvedimenti di sequestro e ingiunzioni di demolizione, non è esonerato dal pagamento di IMU e TASI che sono dovute fino al momento della demolizione fisica del fabbricato. I tributi locali gravanti sugli immobili non dipendono dalla regolarità urbanistica né dalla possibilità concreta di utilizzo del bene: ciò che ha rilevanza è la sua esistenza materiale come costruzione accatastata o accatastabile. La disciplina fiscale deve considerarsi autonoma da quella edilizia e urbanistica.

LA VICENDA CONCRETA

La vicenda nasce da un avviso di accertamento notificato, nell’ambito di una procedura fallimentare, ad una società in liquidazione. Il curatore fallimentare aveva impugnato l’atto, sostenendo che quegli immobili non dovevano essere assoggettati a imposta perché sottoposti a sequestro, ordine di acquisizione e demolizione. In sostanza, nell’atto d’impugnazione veniva specificato che siccome gli edifici non avevano più alcun valore commerciale e non erano concretamente utilizzabili, non dovevano essere tassati con l’imposta locale. Da ciò la richiesta di considerare fiscalmente il valore dell’area di sedime – ossia la superficie su cui gli edifici erano collocati – equiparando di fatto la situazione a quella di un fabbricato in costruzione o non ultimato, a cui va applicato un trattamento fiscale diverso e più favorevole per il contribuente.
Le Commissioni tributarie di merito, sia la Commissione tributaria provinciale che quella regionale, rigettavano tali argomentazioni, affermando che “la mera irregolarità edilizia non incide sul presupposto impositivo”.

LA CASSAZIONE

La sentenza n. 27017 dell’8 ottobre 2025 della Corte di Cassazione conferma che il presupposto impositivo non può essere condizionato dalla regolarità urbanistica o dall’idoneità igienico-sanitaria del bene, fondandosi invece sull’esistenza fisica del fabbricato. La decisione si colloca in un “percorso giurisprudenziale ormai consolidato, volto a definire con crescente precisione i confini dell’autonomia della disciplina tributaria rispetto a quella urbanistica”. Il caso riguardava un accertamento TASI, ma la Corte ha esteso il principio a tutti i tributi comunali sugli immobili, IMU inclusa. La sentenza si aggiunge in continuità a precedenti conformi, che hanno chiarito come “il criterio decisivo del presupposto impositivo resta l’accatastamento, o la possibilità di accatastamento, quale misura oggettiva e certa della consistenza immobiliare imponibile, sottraendola a valutazioni soggettive o a variabili legate a profili amministrativi”. Essa afferma con nettezza che il dato catastale e l’esistenza fisica del fabbricato costituiscono criteri oggettivi sufficienti per l’imposizione, mentre la regolarità urbanistica e l’agibilità rilevano esclusivamente sul piano edilizio.
La suprema Corte, distinguendo la disciplina fiscale dalla disciplina urbanistica e consolidando il principio di autonomia del diritto tributario, sottolinea che il tributo deve colpire ciò che esiste concretamente, fondandosi su dati oggettivi, prevedibili e imparziali. L’imposizione fiscale non può dipendere da elementi accessori o essere condizionata dalla regolarità urbanistica o dall’idoneità igienico-sanitaria del bene e quindi da vicende contingenti, ma deve fondarsi su dati materiali e verificabili.

In conclusione, un fabbricato iscritto o iscrivibile al catasto edilizio urbano è comunque soggetto a imposizione, anche se irregolare sotto il profilo urbanistico, privo di agibilità e inutilizzabile.