Quando è possibile la sospensione dei servizi comuni al condomino moroso?

Cosa prevede la legge a proposito della sospensione dei servizi comuni al condomino che non paga i contributi condominiali? Di quali servizi comuni si tratta? Può sospenderli l’amministratore?

COSA PREVEDE LA LEGGE

Sul tema specifico relativo alla sospensione dalla erogazione dei servizi comuni per il condomino moroso, la legge stabilisce che “In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”. (comma III, art. 63 Disp. Att, Cod. Civ.).

Una previsione normativa estremamente chiara, nella sua sinteticità ed indeterminatezza, che   di fatto assegna all’amministratore la facoltà di assumere una decisione particolarmente delicata che si concretizza nella necessità di effettuare una serie di valutazioni in merito alla sospensione ed alle possibili conseguenze.

Ad oggi, la questione su tale facoltà continua a rimanere particolarmente delicata ed occorre fare riferimento alla giurisprudenza intervenuta per sapere della procedura da seguire e per l’individuazione dei servizi sospendibili, ma soprattutto per una diversificazione tra servizi da considerare essenziali e non essenziali.

La vaghezza della norma di legge lascia peraltro parecchio spazio a contrastanti interpretazioni della giurisprudenza di merito; nel senso che ci sono pronunce che ammettono il diritto del condominio ad ottenere il distacco, altre che la consentono solo per i servizi non essenziali, altre ancora che escludono del tutto tale possibilità.

SERVIZI A GODIMENTO SEPARATO

La legge non indica quali siano i servizi comuni sospendibili, ma pone come punto fermo la condizione che non siano servizi inscindibili, perché devono essere “suscettibili di godimento separato”. C’è concordanza di opinioni sul fatto che a godimento separato devono considerarsi quei servizi che possono essere impediti al singolo condomino senza incidere negativamente sugli altri condomini cosiddetti “virtuosi”, perché in regola con i pagamenti.

Tra questi servizi che possono essere usufruiti separatamente, e dunque possono essere sospesi, ci sono, ad esempio, l’erogazione dell’acqua in mancanza di contatori privati, il riscaldamento quando è centralizzato, l’impianto citofonico, l’uso dell’ascensore (solo quando richiede una chiave o un pin per attivarsi), il parcheggio condominiale comune (quando non è aperto, ma è munito di chiavi o telecomando) e nei condomini più prestigiosi la piscina, il campo da tennis e gli altri impianti sportivi o ricreativi.

SERVIZI RITENUTI ESSENZIALE

Al bene primario salute si ricollega la ritenuta essenzialità dei servizi, che sono quelli necessari alle esigenze fondamentali della vita quotidiana nelle abitazioni: l’acqua, il riscaldamento, l’elettricità, il gas. L’applicazione da parte dei giudici della norma in discorso ha quindi comportato il necessario contemperamento di diritti contrapposti. Da un lato, quello economico del condominio, spesso in difficoltà a causa della presenza di diversi condomini morosi e, dall’altro, quello del diritto alla salute, costituzionalmente tutelato dell’articolo 32 della Costituzione.

In altre parole, parte della giurisprudenza di merito ritiene che il disposto normativo dell’articolo 63 debba essere bilanciato con il principio costituzionale del diritto alla salute e che quindi la sospensione delle utenze può trovare applicazione solo con riferimento ai servizi non essenziali.

Più precisamente, secondo un iniziale indirizzo giurisprudenziale cambiato nel tempo ma non superato, il condomino moroso non può essere privato della erogazione di servizi comuni essenziali come l’acqua ed il riscaldamento con il rischio di compromettere l’incolumità fisica della sua famiglia lasciata senza acqua e al freddo. Il bene primario salute, tutelato dalla costituzione, deve prevalere sul diritto di credito del condominio alla riscossione delle quote.

LA GIURISPRUDENZA

In realtà, con riferimento al servizio di riscaldamento ed acqua, finora si sono contrapposti un orientamento negativo alla sospensione per la preminenza del diritto alla salute (Trib. Bologna, ord. 15 settembre 2017; Trib. Brescia 29.9.2014; Trib. Milano 24.10.2013) ed un orientamento favorevole (Trib. Roma 27.6.2014; Trib. Alessandria 17.7.2015; Trib. Brescia 17.2.2014 e 21.5.2014; Tribunale Bologna, 03/04/2018; Trib. Perugia, ord. n. 5113 del 20.12.2021).

La situazione di incertezza e divergenza è resa evidente dal susseguirsi di due decisioni di orientamento opposto emesse dallo stesso Tribunale: quello di Bologna. Nel 2017 ha deciso per la non sospensione così motivando: “non può essere applicata soprattutto con specifico riferimento all’erogazione del riscaldamento e dell’acqua anche tenendo presente che, per quanto riguarda il servizio dell’acqua, il D.P.C.M. 29 agosto 2016 («Disposizioni in materia di contenimento della morosità nel servizio idrico integrato») ha stabilito che ai soggetti indigenti, seppur morosi, deve essere comunque assicurata una fornitura di 50 litri al giorno pro capite”(Tribunale Bologna sez. III, 15/09/2017)

Lo stesso Tribunale, solo un anno più tardi, ha ribaltato la sua posizione, ritenendola possibile: “I servizi comuni di acqua e riscaldamento non sono intangibili e, pertanto, a fronte di una perdurante morosità del condòmino, può trovare applicazione la sospensione prevista dall’art. 63, comma 3, disp. att. c.c.” (Tribunale Bologna, 03/04/2018).

Si può dire che la giurisprudenza più recente è maggiormente orientata nel senso di ritenere legittimo anche il distacco dei servizi essenziali.  Queste decisioni sono fondate sulla considerazione che la legge non formula alcuna distinzione tra servizi essenziali e non essenziali e che lo spirito della norma nel prevedere la possibilità di sospensione dei servizi ai condomini morosi è quello di tutelare il condominio nel suo complesso ed anche i condomini in regola con il pagamento delle quote, che ingiustamente subiscono ulteriori aggravi a causa delle inadempienze dei comproprietari morosi. Ce pure da considerare che in alcuni casi la morosità riguarda condomini danarosi, se non benestanti, che potrebbero saldare il debito senza particolari sacrifici.

RICORSO AL GIUDICE

Dopo la modifica normativa che, per il distacco dei servizi comuni ai morosi, ha eliminato la previsione “ove il regolamento lo consenta”, l’esercizio di tale potere viene a configurarsi come un potere discrezionale dell’amministratore condominiale.

Quindi, l’amministratore può adottarlo autonomamente, senza che sia necessaria un’apposita delibera dell’assemblea, al verificarsi delle condizioni di legge: morosità che si protrae per oltre un semestre, solleciti di pagamento non andati a buon fine, infruttuosa azione di recupero del credito.

Sul punto, però, si è dibattuto molto se fosse consentito all’amministratore provvedere alla sospensione di ogni tipo di utenza, incluse quelle essenziali come il servizio idrico.

Sta di fatto che molti amministratori per cautelarsi preferiscono richiedere la sospensione al giudice, in modo da evitare l’attribuzione di responsabilità risarcitorie o penali a proprio carico, che sorgerebbero qualora il provvedimento, venisse impugnato dai condomini privati dal servizio ed il giudice lo ritenesse illegittimo. Generalmente viene proposto un ricorso in via d’urgenza, soprattutto quando si tratta di servizi essenziali, come l’acqua o il riscaldamento.

Ovviamente non risulta possibile agire autonomamente quando l’intervento materiale necessiti della collaborazione del condomino moroso o, ad esempio, quando il tecnico per interrompere il servizio deve introdursi e intervenire nel suo appartamento.