Videosorveglianza nei condomini: le principali regole da rispettare

È bene premettere che la videosorveglianza non è sempre adatta o attuabile in tutti i condominii e che viene considerata una soluzione “residuale”, consentita solo per la sicurezza, quando misure meno invasive (blindature, allarmi, illuminazione) siano considerati inefficaci. I condomini favorevoli alla videosorveglianza la vogliono per motivi di sicurezza, per prevenire furti ed evitare danneggiamenti; i contrari disapprovano gli alti costi ed evidenziano i rischi di violazione della vita privata. Molti la considerano una spesa evitabile. Esborso che non si limita alla installazione delle videocamere perché per la gestione della privacy deve essere indicato un responsabile che ha un costo. La normativa italiana e del GDPR (Regolamento UE 2016/679), con le indicazioni del Garante (linee guida), hanno lo scopo prevalente di definire i confini tra sicurezza e riservatezza bilanciando le due esigenze. Problemi vari, con regole non sempre ben definite e coordinate da rispettare, si pongono soprattutto per la sorveglianza delle parti comuni. La videosorveglianza privata in condominio comporta meno problemi se ben “orientata”. Se mal predisposta e/o non finalizzata alla sicurezza, può generare elevati rischi legali con conseguenze penali. C’è da considerare che in ogni caso di videosorveglianza condominiale, si può incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata (art. 615-bis c.p.), punibile con la reclusione da 6 mesi a 4 anni.

VIDEOSORVEGLIANZA PRIVATA

Per quanto riguarda la collocazione di telecamere private in condominio, ovvero sistemi di videosorveglianza installati dal singolo condomino a tutela della sua proprietà, è sempre possibile e non è necessaria l’approvazione dell’assemblea, “purché l’angolo di ripresa sia limitato esclusivamente alla propria porta o posto auto, senza inquadrare pianerottoli, strada o aree comuni” (Cassazione ordinanza n. 10925/2024) È importante sottolineare, che nel caso di ripresa del pianerottolo, la videosorveglianza risulta legittima solo se limitata alla porzione strettamente necessaria per assicurare la sicurezza della propria abitazione (deve essere visibile solamente lo zerbino/ingresso). Non è consentito riprendere scale, ascensori, porte dei vicini o aree comuni. La giurisprudenza talvolta ha ammesso una parziale inquadratura del passaggio comune, purché limitata all’essenziale, nel caso di pianerottolo molto stretto.

VIDEOSORVEGLIANZA PARTI COMUNI

L’installazione sulle parti comuni dell’edificio condominiale “di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse”, è stata “legittimata” dalla legge 220/2021 che ha introdotto l’articolo 1122 ter del Codice civile il quale si limita a prevedere che le deliberazioni devono essere approvate con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 (maggioranza degli intervenuti e 50% millesimi). Nessuna indicazione dalla disposizione introduttiva su cosa è possibile filmare. Dalla giurisprudenza si evince che è possibile installare dispositivi che riprendano: l’ingresso principale; i cortili; le scale; gli androni; i parcheggi; le pareti esterne. Ad una condizione però, che il filmato si limiti alle zone comuni senza coinvolgere spazi di proprietà esclusiva di ciascun condomino dell’edificio, per non interferire illecitamente nella vita privata.

PUNTI CHIAVE BASATI SULLA GIURISPRUDENZA

I punti chiave basati sulla giurisprudenza riguardano soprattutto l’esigenza di tutelare la privacy e la riservatezza attraverso un obbligo di segnalazione con cartelli informativi, una conservazione limitata delle riprese, la nomina di un responsabile e da ultimo la previsione di un registro delle attività di trattamento da parte del Garante.
Obbligo di segnalazione con cartelli informativi
Per le telecamere installate dal condominio, il Garante e le sentenze indicano che è obbligatorio segnalare la presenza delle telecamere mediante appositi cartelli informativi, posizionati in luoghi ben visibili da tutti, in modo che chi transita è informato della presenza di telecamere. Inoltre, sempre ai fini di una maggiore visibilità, i cartelli devono essere ben leggibili e realizzati in materiali che permettano la loro visibilità con qualsiasi condizione di luce. Per essere a norma devono contenere alcune informazioni specifiche che sono obbligatorie: indicare il soggetto che è responsabile del trattamento dei dati con le informazioni di contatto per esercitare eventuali diritti di accesso ai dati; riportare le finalità del trattamento con l’indicazione dei motivi per i quali l’area è sottoposta a videosorveglianza, per esempio, motivi di sicurezza o per prevenire furti e rapine.
Conservazione limitata immagini registrate
La durata deve essere limitata al tempo necessario a raggiungere le finalità perseguite nel rispetto dei principi di necessità, non eccedenza e proporzionalità (Cassazione civile ordinanza n. 7289 del 19 marzo 2024). Stando al Provvedimento del Garante della Privacy dell’8 aprile 2010 (punto 3.4) il limite standard di conservazione delle immagini registrate è di 24 ore eventualmente estendibili a 48, cioè devono rimanere per il tempo ritenuto necessario per accorgersi di problemi di sicurezza o eventuali furti. Soltanto per le banche e gli impianti di videosorveglianza con funzioni di pubblica sicurezza, è prevista una conservazione di 7 giorni.
Nei sistemi di videosorveglianza più recenti, al termine dei tempi programmati, tutte le registrazioni vengono cancellate automaticamente o sovrascritte.
Nel caso l’impianto video sia di vecchia generazione dovrebbero essere cancellati manualmente.
Le immagini possono essere visionate solo da soggetti autorizzati o per effettuare indagini da parte delle autorità. In questi casi, il responsabile della gestione dati è tenuto a collaborare fornendo i filmati alle autorità.
La limitata temporaneità comporta che nel caso di furti, danneggiamenti ecc. bisogna attivarsi subito avvisando l’amministratore (o il responsabile del trattamento dati) e sporgendo denuncia alle forze dell’ordine, al fine di garantire la conservazione delle immagini registrate per poter essere visionate ed eventualmente utilizzate.
Quanto alla utilizzazione delle registrazioni, la Cassazione ha stabilito che hanno sempre valore probatorio e possono essere utilizzate come prova nei processi “anche se ottenute in modo non perfettamente conforme alle linee guida del Garante” (Cass. 28554/2013).
Nomina di un responsabile
In ogni situazione in cui un condominio installi un sistema di videosorveglianza approvato dall’assemblea, è obbligatorio nominare un responsabile della privacy che può anche essere l’amministratore condominiale. Generalmente gli amministratori, considerata la complessità del GDPR (Regolamento UE 2016/679) in ambito condominiale e della normativa italiana, non la gestiscono in proprio ma incaricano società specializzate, nel gestire tutta la privacy condominiale evitando sanzioni e garantendo la massima tutela dei dati personali.
Il ruolo del responsabile è quello di verificare che i dati vengano raccolti e trattati in maniera corretta. Inoltre, nel caso in cui qualcuno richieda di visionare le registrazioni, è compito dell’amministratore o del responsabile della protezione dei dati supervisionare l’accesso alle registrazioni.
In caso di violazione della normativa sulla privacy, sono previste sanzioni amministrative pecuniarie nei confronti del condominio o del suo amministratore.
Inoltre, è possibile che i responsabili siano obbligati al risarcimento danni in sede civile e che siano previste anche responsabilità penali.
Registro delle attività di trattamento
Secondo le nuove Linee Guida del Garante Privacy del 10 aprile 2025 (Provv. n. 209/2025), il condominio dovrà dotarsi di un Registro delle attività di trattamento.
Si tratta di una vera innovazione documentale: non è più sufficiente gestire correttamente i dati, occorre poterlo dimostrare.
Il registro diventa la prova dell’accountability condominiale, elencando trattamenti, finalità, tempi di conservazione, soggetti autorizzati, fornitori esterni, misure tecniche e organizzative adottate.