Quali comportamenti legittimano la revoca dell’amministratore di condominio?

Quesito. Cosa fare se l’amministratore di condominio si disinteressa del condominio, non è facilmente reperibile in caso di necessità (infiltrazione da un terrazzo a livello) e non fornisce il rendiconto convocando ogni anno l’assemblea? (quesito posto tramite Messenger).

Risposta. L’amministratore, per ottenere annualmente la conferma dell’incarico deve creare e mantenere un contesto di fiducia nel condominio.

La perdita della fiducia da parte dei condomini rende fondata, e quindi incontestabile, la richiesta di interruzione del rapporto.

Se effettivamente l’amministratore si comporta in modo tale da compromettere la fiducia, ritenuta essenziale per il mantenimento dell’incarico, la revoca da parte dell’assemblea può avvenire in due modi: nel corso dell’assemblea ordinaria annuale, non rinnovando il mandato e nominando un nuovo amministratore; oppure facendo convocare un’assemblea straordinaria (in qualsiasi momento), durante il corso del suo mandato, con all’ordine del giorno “revoca dell’amministratore di condominio”, nominandone contestualmente un altro.

In alternativa può essere chiesta la revoca giudiziale.

Al procedimento di revoca giudiziale, che può essere avviato da uno o più condomini, generalmente si fa ricorso o per evitare la verbosità e l’incertezza di una assemblea condominiale o a seguito del suo insuccesso per mancanza del quorum costitutivo; ma anche dopo una votazione non favorevole alla revoca, non condivisa da uno o più condomini che si rivolgono al giudice per ottenere una sua decisione.

CONVOCAZIONE ASSEMBLEA STRAORDINARIO

La revoca può essere disposta dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Evidentemente, sarebbe una iniziativa vana e controproducente l’attivarsi di un solo condomino per la sostituzione se poi in assemblea non si dovesse raggiungere la maggioranza per poter deliberare la revoca. Se l’insoddisfazione è diffusa e l’orientamento maggioritario è quello di sostituire l’amministratore, il primo passo consiste nell’inviare all’amministratore una lettera raccomandata o una pec, per la convocazione dell’assemblea condominiale straordinaria, con all’ordine del giorno la richiesta di revoca, firmata da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (167 millesimi).

Tuttavia è bene far sottoscrivere la lettera a tutti i condomini favorevoli alla revoca.

Se l’amministratore condominiale non provvede a fissare la riunione entro 10 giorni, i condomini possono provvedere loro direttamente alla convocazione, dando le indicazioni necessarie in ordine al giorno al luogo ecc.

GIUSTA CAUSA DI REVOCA

Nei tempi passati la sostituzione dell’amministratore era più semplice e meno problematica.

Basti pensare a quando, in molti condominii, la funzione di amministratore la svolgevano i condomini a turno.  Con la legge di riforma, del 2013 qualcosa è cambiato in relazione alla pur mantenuta “possibilità di revoca in ogni momento”, nel senso che la revocazione deve essere in qualche modo giustificata.

Non è più così semplice ed immediata la revoca, anche perché sono stati attribuiti all’amministratore una serie di obblighi, con vari adempimenti sotto l’aspetto normativo e fiscale e la tenuta di una serie di documenti e registri, per cui la sostituzione potrebbe comportare un lavoro non indifferente, soprattutto nel caso di lavori di ristrutturazione in corso. 

L’assemblea condominiale, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina, può sempre procedere alla revoca dell’amministratore, ma la legge di riforma ha esposto in maniera esplicita i più ricorrenti casi di “gravi irregolarità” che potrebbero causare la revoca giudiziaria e che, secondo la giurisprudenza più recente, certamente costituiscono una “giusta causa” per la revoca assembleare senza contestazione o richiesta di risarcimento da parte dell’amministratore revocato.

ELENCO GRAVI IRREGOLARITA’

L’articolo 1129 del Codice civile, dedicato alla “Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore”, si sofferma sui principali obblighi dell’amministratore ed al dodicesimo comma contiene una elencazione di quelle condotte che “costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità” nella gestione.

Il legislatore ha incluso nell’elenco 8 ipotesi “tipiche” di gravi irregolarità.

In relazione al quesito posto possono interessare:

1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9) (curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale e dei verbali, fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso); 8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo (i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata).

ELENCO NON ESAUSTIVO

L’inciso “tra le altre” secondo il Tribunale di Milano, sta a significare che l’elenco delle ipotesi tipiche costituenti gravi irregolarità deve “ritenersi meramente esemplificativo e non esaustivo, dovendo essere completato da altre fattispecie ricomprendenti tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala della cosa comune da parte dell’amministratore o che siano indici di una condotta poco trasparente da parte di quest’ultimo”. Tuttavia, “i fondati sospetti di gravi irregolarità devono consistere in supposizioni che trovino riscontro in elementi e dati oggettivi, non essendo sufficiente un dubbio o una mera impressione” (Trib. Milano 20 giugno 2018 n. 1963).

Oltre alle ipotesi tipiche occorre considerare tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala della cosa comune, che pregiudichino la gestione economica o sociale del condominio o siano indici di una condotta poco trasparente. (Tribunale sez. giurisd. – Milano, 10/05/2018; Tribunale – Milano, 28/03/2018, n. 955).

La stessa giurisprudenza ha pure precisato che “In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato”.