Chi paga il tecnico incaricato della revisione delle tabelle millesimali?

Quando si rende necessario fare la rettifica delle tabelle millesimali chi deve sostenere i costi per il tecnico incaricato della revisione? Nel caso venga trasformato un appartamento per ricavare due unità immobiliari è necessario modificare i millesimi? C’è qualche sentenza? (quesito tramite Messenger sintetizzato).

FUNZIONE DELLE TABELLE

Le tabelle millesimali, previste e disciplinate dagli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, sono fondamentali, oltre che per una corretta ripartizione delle spese comuni nella gestione del condominio, anche per stabilire le maggioranze necessarie per la regolare costituzione dell’assemblea e per la validità delle deliberazioni. Normalmente vengono allegate al regolamento di condominio che è obbligatorio nei condomini con più di dieci partecipanti. Esprimono in millesimi il valore di ciascuna proprietà esclusiva in rapporto al valore dell’intero edificio, che è valutato convenzionalmente 1.000 (da qui deriva il nome).

QUANDO OCCORRE MODIFICARLE

Le modifiche e rettifiche, anche nell’interesse di uno solo condomino, possono essere effettuate dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio quando:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Al di fuori dei due casi riportati, previsti dal Codice (art. 69 disp.att.c.c.), le tabelle millesimali possono essere modificate o rettificate soltanto se vi è l’unanimità di tutti i condomini. La prassi giurisprudenziale di merito ha stabilito e la suprema Corte ha confermato che “le esigenze di certezza dei diritti e degli obblighi dei condòmini richiedono che la revisione delle tabelle millesimali avvenga solo in presenza di errori rilevanti, oggettivamente riscontrabili, e relativi ad elementi necessari per la valutazione dell’immobile, oppure a sopravvenute modifiche sulla consistenza reale che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori” (Cassazione 19797/2016).

CHI PAGA IL TECNICO

La spesa per retribuire il tecnico, nominato dall’assemblea per verificare la regolarità delle tabelle vigenti, va sempre sostenuta da tutti i condòmini, anche se la variazione è stata richiesta da un solo proprietario, indipendentemente dal contenuto del parere che sarà reso. Qualche amministratore si chiede se potrebbe legittimamente imputare l’onorario al solo condomino che ha ritenuto necessario e persuaso l’assemblea ad incaricare un tecnico, quando non dovesse rinvenire alcuna alterazione sostanziale ed il mandato sarebbe stato conferito inutilmente.
Per il fatto che il Codice lo prevede che anche un solo condomino è legittimato a chiedere la rettifica dei valori, l’orientamento giurisprudenziale prevalente ritiene che l’onorario andrà ripartito pro quota tra tutti i proprietari, anche se il tecnico incaricato della revisione ritiene che non ci siano errori né altre condizioni per procedere alla modifica delle tabelle. Resta assodato che nel caso in cui la revisione dei millesimi si rende necessaria per mutamenti (“che incidano in modo rilevante”) apportati da un condomino, in tal caso, la spesa per la variazione è a carico del relativo proprietario, il quale non potrà agire autonomamente con un tecnico di sua fiducia. Per il fatto che il condominio ha un proprio interesse a che tale revisione avvenga correttamente (anche al fine della esatta ripartizione delle quote), spetta al condominio e quindi all’amministratore nominare un tecnico, cui conferire l’incarico per la modifica delle precedenti tabelle.

APPARTAMENTO DIVISO IN DUE

Quanto alla giurisprudenza, sulla divisione di un appartamento per ricavarne due, il semplice frazionamento orizzontale di un’unità immobiliare non implica necessariamente la revisione delle tabelle millesimali. In questi casi, si procede semplicemente a una redistribuzione delle quote millesimali precedentemente assegnate all’appartamento tra le due unità create, basandosi sui criteri legali vigenti. Sul punto la sentenza della Cassazione n. 15109 del 3 giugno 2019, richiamando due precedenti Sentenze (n. 13184 del 24/06/2016 e n. 2493 del 17/10/1967) ha fissato il seguente principio: “in ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio, non si determina alcuna automatica incidenza dell’opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari”.
La stessa sentenza ha precisato che, nei casi di frazionamento orizzontale dell’unità immobiliare in condominio, “grava sull’assemblea l’onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create ed i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge”. In tempi più recenti anche il Tribunale di Roma, con sentenza n. 12372 del 23 agosto 2023, ha stabilito che a seguito dell’avvenuto frazionamento di un immobile in condominio, effettuato in orizzontale, l’incidenza sui millesimi “è solo indiretta, cioè avviene solo se ne ha alterato la caratura per più di un quinto”.

Quindi la divisione di un immobile in parti indipendenti effettuata dal proprietario non implica la revisione delle tabelle millesimali condominiali.
Questo significa che gli altri condomini non vedranno modificati i millesimi che già avevano.
Quelli già assegnati all’appartamento interessato ai lavori saranno divisi in base al valore delle rispettive unità immobiliari ricavate dal frazionamento.