La Cassazione sulla comunicazione dei condomini morosi ai creditori

Nel caso di inottemperanza o ritardo nella comunicazione dell’elenco dei condomini morosi al creditore del condominio che ne fa richiesta, l’amministratore è responsabile in proprio anche per la richiesta di eventuali danni subiti. La recentissima sentenza della Cassazione di seguito commentata, consolida l’indirizzo giurisprudenziale secondo cui l’obbligo di comunicazione dell’elenco dei condomini morosi, deriva direttamente dalla legge e non dal mandato conferito dall’assemblea condominiale. Quindi, nel caso di inottemperanza o ritardo, il creditore deve chiamare in giudizio direttamente l’amministratore e non il condominio.

PREMESSA

Il fenomeno della morosità condominiale, soprattutto dopo la pandemia, è diventato un problema “sociale” che riguarda soprattutto i quartieri popolari ma anche quelli del ceto medio.
Non è fatto raro che il Condominio risulti debitore nei confronti di imprese che effettuano lavori ordinari, come le varie manutenzioni e la pulizia delle parti comuni, e nel contempo creditore nei confronti di condomini per quote non pagate. Non sempre la morosità riguarda condomini che, stando al tenore di vita esibito, non avrebbero la possibilità di effettuare i versamenti dovuti.
Succede spesso che la morosità coinvolga i condomini virtuosi, costretti a pagare quote per coloro che, non avendo adempiuto, espongono il condominio ad azioni legali da parte dei terzi creditori. Con la legge di riforma del condominio del 2012, è stato introdotto l’obbligo per i creditori del condominio della preventiva escussione dei morosi.
La questione della comunicazione dei nominativi dei condomini morosi ai creditori terzi è stata più volte oggetto di dibattito giuridico. La giurisprudenza si è espressa in diverse occasioni ed in modo contrastante sul ruolo e le responsabilità dell’amministratore di condominio.

PREVISIONE NORMATIVA

La normativa per tutelare i condomini virtuosi, tendente ad evitare che il debito di alcuni si ripercuota su chi invece è regolare nei pagamenti, è contenuta nella legge di riforma del condominio (Legge 220/2012) la quale prevede che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini” (art. 63 disp. att. c.c.,).
Per questo motivo, l’amministratore di condominio “è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”. Oltre ai nominativi, non deve mancare l’indicazione delle rispettive residenze, i dati catastali degli immobili di ciascuno e le quote millesimali. Deve essere indicato l’importo dovuto secondo la ripartizione effettuata in base alla relativa tabella. Dalla formulazione letterale della norma si comprende che la tutela non può considerarsi assoluta, in quanto l’escussione di chi è in regola con i pagamenti non è stata esclusa ma solo subordinata a quella dei morosi. Quindi, se gli inadempienti saldano il problema è risolto.
Nel caso di insuccesso dell’azione nei confronti degli inadempienti, i creditori potranno agire nei confronti dei condomini che siano in regola con i pagamenti.

LA VICENDA

Un amministratore comunica al creditore del condominio i nomi dei condomini morosi, senza riportare le quote millesimali attribuite alle proprietà di ciascuno di essi. Il creditore chiama l’amministratore in giudizio al fine di ottenerne la condanna a comunicare tutti i dati dei condomini morosi, per agire in via esecutiva contro di loro e soddisfare il suo credito. Il Tribunale di Milano respinge la domanda, ritenendo sufficiente la comunicazione parziale già fornita dall’amministratore tramite l’e-mail contenente i nominativi dei morosi. La sentenza viene impugnata innanzi alla Corte d’appello di Milano, facendo valere il fatto che, per quanto la comunicazione contenesse i nomi dei condomini morosi, tuttavia non riportava le quote millesimali attribuite alle proprietà di ciascuno. La comunicazione avrebbe dovuto comprendere anche le relative quote millesimali per il fatto che, come statuito dalle Sezioni Unite con sentenza n. 9148/2008, le obbligazioni dei condomini non sono ad attuazione solidale, ma parziaria. Quindi, solo così, avrebbe potuto agire contro ciascuno pro quota, cioè nei limiti di quanto dovuto. La Corte d’appello di Milano accoglie il ricorso stabilendo che l’amministratore è obbligato a comunicare tutti i dati richiesti comprensivi dell’indicazione delle quote millesimali di ciascuno dei condomini morosi. La stessa Corte, poi, sottolinea come il titolare dell’obbligo di comunicazione, legittimato passivo dell’azione volta ad ottenere la consegna dell’elenco dei morosi – cioè il soggetto da chiamare in giudizio – sia l’amministratore in proprio. Ovviamente, nella sua qualità di amministratore del condominio su cui incombe il debito. Tale responsabilità in proprio risulterebbe dalla lettera della norma (art. 63, comma 1 disp. att. c.c.) e si dedurrebbe dal dovere di detenere l’anagrafe condominiale. L’amministratore ha proposto ricorso per Cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello, sostenendo che legittimato passivo per l’obbligo di comunicazione fosse il condominio e non lui personalmente.

DECISIONE DELLA CASSAZIONE

Con la sentenza del 15 gennaio 2025, n. 1002 la suprema Corte respinge il ricorso, confermando che l’obbligo “grava sull’amministratore in proprio e non sul condominio in persona del suo amministratore, trattandosi di un obbligo che esula dal rapporto di mandato ed espressione di un dovere legale di cooperazione col terzo creditore, funzionale al soddisfacimento delle sue pretese”. Secondo la Corte l’obbligo posto dall’art. 63, 2° comma, disp. att. c.c. è “espressione di un obbligo legale di cooperazione col terzo creditore posto direttamente in capo alla persona dell’amministratore e non costituisce affatto adempimento o incombenza finalizzata all’attuazione del programma obbligatorio corrente con il condominio, alla stregua del contratto di amministrazione”. Quindi, in base a quanto deciso, il mancato rispetto comporta una responsabilità personale (extracontrattuale) dell’amministratore, in quanto si tratta di un dovere imposto dalla legge a tutela dei creditori. Tale indirizzo giurisprudenziale, in merito al profilo della legittimazione passiva “personale” nell’azione giudiziale, in caso di mancata spontanea e completa consegna dell’elenco, è sostenuto, rammenta la Corte, in via prevalente, da autorevole dottrina pur sussistendo, specifica, un diverso orientamento.
Infatti, per un altro indirizzo giurisprudenziale la legittimazione passiva farebbe capo al condominio, in persona dell’amministratore, essendo quest’ultimo soggetto obbligato esclusivamente in ragione della sua posizione di mandatario dell’ente di gestione. Tale indirizzo muove dalla considerazione che il dovere di comunicazione dei condomini morosi da parte dell’amministratore di condominio è posto anche nell’interesse dei condomini in regola con i pagamenti, sicché l’adempimento di tale dovere rientra tra gli obblighi caratterizzanti il suo operato.