Per i lavori straordinari in condominio è obbligatorio il fondo speciale

Il fondo speciale va costituito solo nel momento in cui si approvano determinate opere straordinarie o innovative e viene chiuso una volta che i lavori siano stati eseguiti e pagati. La funzione del fondo speciale, quindi, è del tutto diversa da quella del fondo cassa che, nei condomini dove viene istituito (non è obbligatorio), serve a costituire una riserva di denaro in modo che l’amministratore, abbia sempre a disposizione le somme occorrenti per le spese ordinarie che devono essere pagate con urgenza.

PREVISIONE NORMATIVA

In relazione al fondamento legale del fondo speciale, l’articolo 1135 del Codice civile, nel testo originario, prevedeva la costituzione del fondo come facoltativa. Infatti, l’espressione impiegata dal legislatore era: “costituendo, se occorre, un fondo speciale”. L’articolo è stato modificato dalla legge di riforma del condominio (legge 220/2012). La modifica ha previsto la necessità di costituire “obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”. Successivamente, è intervenuta un’altra modifica (d.l. 145/2013) con la quale si è previsto che “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”. Quindi, se il contratto prevede un pagamento rateale è possibile l’allestimento del fondo in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

La ratio di tale previsione è quella di accumulare le somme necessarie per la realizzazione di interventi straordinari (generalmente costosi), non solo al fine di garantire il tempestivo pagamento alla impresa esecutrice; ma anche a tutela dei condomini “virtuosi” e nell’interesse di tutta la compagine condominiale che, in tal modo, evita di esporsi ad eventuali situazioni svantaggiose determinata dalla morosità di alcuni condomini (come, ad esempio, la sospensione dei lavori).

GIURISPRUDENZA SULL’OBBLIGATORIETÀ

Sul fatto che è indispensabile la costituzione di un fondo speciale, per poter effettuare i lavori straordinari in condominio, si sono pronunciati diversi Tribunali (Trib. Latina, sentenza del 8/2/2018, n.359; Trib. Udine, sentenza del 17/1/2018; Trib. Roma, sentenza del 19/6/2017). Per la mancanza di tale previsione, la delibera assembleare con la quale sono stati approvati gli interventi è stata ritenuta nulla. I precedenti giurisprudenziali di merito, secondo cui la costituzione anticipata del fondo speciale è una indispensabile condizione di validità della delibera di approvazione dei lavori straordinari, sono stati confermati e motivati dalla Corte di Cassazione, con l’Ordinanza 5 aprile 2023, n. 9388.
La Corte di Cassazione ha confermato che il preventivo allestimento del fondo speciale è obbligatorio e costituisce una condizione di validità della delibera di approvazione delle opere, perché “tutela l’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione del Condominio e l’interesse del singolo condomino ad evitare il rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi”.

Nella vicenda decisa dalla Cassazione, il proprietario di un immobile in condominio, si era opposto a un decreto ingiuntivo per il pagamento di circa 2.600 euro a titolo di spese per la manutenzione straordinaria delle facciate e dei balconi.

Il giudice ha accolto l’eccezione di nullità perché con la delibera in questione erano stati approvati lavori straordinari per circa 490 mila euro ma non era stata prevista la costituzione del fondo speciale. Tale mancanza ha comportato la declaratoria di nullità della delibera impugnata, rilevata d’ufficio nel giudizio di opposizione. A nulla è valsa la contestazione sul punto del Condominio, perché “nel giudizio di opposizione, il giudice deve verificare la perdurante esistenza ed efficacia della delibera di approvazione della spesa e di ripartizione dell’onere”. (Cass. SS. UU. 26629/2009; Cass. 4672/2017). Infatti, viene precisato dagli Ermellini, nell’opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità (dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio) della delibera posta a fondamento dell’ingiunzione, sia l’annullabilità della stessa (a patto che venga dedotta con domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione).

Questo perché, il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo è un ordinario giudizio di cognizione. Pertanto, “il giudice dell’opposizione non può confermare il decreto ingiuntivo senza verificare la validità del titolo (nel nostro caso, il titolo è rappresentato dalla deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione)”. Il suddetto fondo speciale quindi deve essere necessariamente previsto nella delibera di approvazione dei lavori straordinari e può avere: un importo pari all’ammontare dei lavori; oppure, può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti, se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne preveda il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento.