Sono valide le assemblee e le decisioni prese anche da due soli condomini

Una delibera approvata in assemblea da due sole persone ha pieno valore legale e deve considerarsi valida ed efficace se non viene impugnata nei tempi previsti dalla legge.

Alla luce di questo orientamento giurisprudenziale della Cassazione, il mancato raggiungimento dei quorum non rende nulla la delibera, ma solo annullabile.

Un ruolo fondamentale nell’affermazione di tale indirizzo giurisprudenziale hanno avuto le Sezioni Unite (Cass. SS.UU. 4806/2005 e 9839/2021) che hanno limitato i casi di nullità e hanno ribadito che una delibera assunta in difetto delle maggioranze previste o dei quorum costitutivi è solo annullabile (e non affetta da nullità che può essere fatta valere in ogni tempo da chiunque ne abbia interesse).

Dette decisioni, essendo le Sezioni Unite l’organo preposto a risolvere i contrasti, hanno influito sul cambio di indirizzo giurisprudenziale, conferendo autorevolezza e stabilità a tale orientamento.

Con la recente ordinanza n. 10361/ 2025, la Corte di Cassazione è tornata a rafforzare e a far ritenere incontestabile il principio secondo cui la nullità si applica solo in casi straordinari, come:

• mancanza di elementi essenziali dell’atto;
• oggetto illecito o impossibile;
• delibere su materie che esulano dalle competenze dell’assemblea o ledono diritti individuali su parti comuni o proprietà esclusive.

Tutti gli altri errori (errata convocazione, quorum non raggiunto, numero eccessivo di deleghe, ecc.) non rendono nulla la delibera, ma solo annullabile, se contestata e impugnata nei tempi stabiliti che sono i seguenti:

• entro 30 giorni (dalla data della delibera) da chi era presente ma contrario o astenuto;
• entro 30 giorni dalla comunicazione, da chi era assente (art. 1137 c.c.).