Sul risarcimento dei danni patrimoniali da infiltrazioni in condominio

Le infiltrazioni d’acqua e di umidità, con muffe e gocciolamenti in appartamenti e locali privati, rappresentano un’alta entità del contenzioso condominiale. In molti casi, al danno materiale di tipo patrimoniale, si aggiunge un disagio che va oltre il danno materiale.

Soprattutto quando viene compromessa la vivibilità della casa e ne vanno di mezzo le proprie abitudini, le relazioni, la serenità personale, la salute.

Si pensi, ad esempio, ad una famiglia con bambini costretta a trasferirsi altrove per l’inutilizzabilità di stanze come la cucina o la camera da letto.

In altre situazioni, il trasferimento si rende necessario perché l’esecuzione dei lavori per eliminare le infiltrazioni e il ripristino del bene non consentono l’uso abitativo dell’appartamento danneggiato.

In questo articolo mi prefiggo come obiettivo di esaminare gli orientamenti giurisprudenziali in fatto di risarcimento dei danni patrimoniali per spese di riparazione e mancato godimento.

In un successivo articolo mi occuperò del più difficile e controverso risarcimento del danno non patrimoniale dovuto al disagio subito per brevi o lunghi periodi.

DANNI PATRIMONIALI

Nel caso della produzione di danni da infiltrazioni, è indispensabile accertare la causa, non solo per porvi rimedio nel più breve tempo possibile, ma anche per stabilire chi è tenuto a sopportare i costi delle riparazioni e a risarcire eventuali danni.

Una delle cause principali di infiltrazioni è spesso dovuta a carenze manutentive e quindi ad impermeabilizzazione inadeguata del tetto, del lastrico solare comune o delle pareti esterne.

Per i danni imputabili alle parti e agli impianti comuni, il Condominio risponde anche nei confronti dei singoli condomini, ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile, il stabilisce che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

In caso di danni di tipo patrimoniale con esborso di somme per i necessari interventi di riparazione e ripristino delle parti ammalorate, il proprietario dell’immobile danneggiato da infiltrazioni potrà ottenere il risarcimento dando prova del danno subito e dimostrando che il bene comune ha rappresentato una condizione necessaria e sufficiente perché l’evento si verificasse

Viene a determinarsi in questo caso un’inversione dell’onere della prova: sarà il Condominio, per liberarsi da responsabilità, a dover dimostrare l’esistenza di un fattore esterno idoneo ad escludere la relazione causale tra il danno lamentato e il bene condominiale che lo avrebbe provocato (Cass. 21684/2005; Cass. 2062/2004; Cass. 1948/2003; Cass. 10641/2002).

La responsabilità ex art. 2051 Codice civile, per i danni cagionati da cose in custodia, ha notoriamente carattere oggettivo e per la sua configurabilità è sufficiente che l’attore dimostri il verificarsi dell’evento dannoso causato dalla cosa in custodia.

La giurisprudenza ha pure chiarito che in sede giudiziale la prova del legame tra la cosa in custodia e l’evento dannoso può essere effettuata anche attraverso la dimostrazione di circostanze dalle quali sia possibile dedurre, in via presuntiva, il nesso di causalità (Cass. 6467/1981; Trib. Cassino 15.6.2016).

MANCATO GODIMENTO

Quanto alla risarcibilità del danno da mancato godimento di un bene immobile esiste una imponente casistica della Corte di legittimità, che da tempo e ripetutamente ha affermato come il danno risieda nella perdita della disponibilità del bene e nell’impossibilità del proprietario di conseguire l’utilità di regola ricavabile da un bene produttivo.

In questa prospettiva, la quantificazione del risarcimento ben può essere stabilita dal giudice “sulla base di elementi presuntivi semplici mediante ricorso al cosiddetto danno figurativo e, quindi, con riguardo al valore locativo del cespite”.

Numerose le sentenze sul punto. Per citarne solo alcune (Cass. civ., sez. III, 12.7.2019, n. 18740; Cass. civ. Sez. II 6.8.2018 n. 20545; Cass. civ. Sez. II 28.8.2018 n. 21239 ecc.).

Tutta la richiamata maggioritaria Giurisprudenza ritiene che dalla indisponibilità o dal mancato godimento di un immobile consegua sempre, secondo “normale inerenza”, il mancato guadagno dei frutti ricavabili secondo il valore locativo.

In tale prospettiva, che vede il danno risarcibile nella perdita di godimento, al condomino che in sede giudiziale lamenta di aver subito danni nella proprietà esclusiva, per infiltrazioni provenienti dalle parti comuni, non viene richiesta una dimostrazione rigorosa dei danni effettivi subiti, con il rischio di dover risarcire danni presunti od ipotetici.

L’orientamento giurisprudenziale, che in tema di mancato godimento di un bene immobile, individua nel danno sofferto dal proprietario una ipotesi di danno in re ipsa, con conseguente facilitazione nell’onere probatorio del danneggiato, ha subito negli ultimi anni quella che è stata definita una “rimeditazione”; ma che può diventare una progressiva tendenza a diverse regole e principi processuali sulla risarcibilità del danno-evento e danno-conseguenza.

SENTENZA INNOVATIVA

Nell’anno 2018 la Cassazione ha ritenuto di dover abbandonare il precedente orientamento, fissando il seguente principio: “Il danneggiato che chieda in giudizio il risarcimento del danno per mancato godimento dell’immobile è tenuto a provare di aver subito un’effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare ovvero per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, da allegare e provare da parte del preteso danneggiato – diversi dalla mera mancata disponibilità o godimento del bene, che possano sorreggere il convincimento sia dell’esistenza di tale danno-conseguenza, sia del suo collegamento causale con l’evento lesivo” (Cass. 31233 depositata il 4 dicembre 2018).

Questo limitativo principio introdotto dalla Cassazione nel 2018 si colloca nella scia di un indirizzo minoritario, preoccupato di superare l’obiezione basata sulla possibilità di accordare un risarcimento da mancato godimento per un immobile di fatto sfitto, inutilizzato o addirittura abbandonato.

In base a tale decisione, il condomino che lamenta di aver subito danni alla proprietà esclusiva, è tenuto a fornire non solo la prova che sono stati provocati dal bene condominiale; ma anche prove concrete giustificative del risarcimento richiesto per una effettiva perdita economica subita.

Certamente, non tutte le Corti di merito e i Tribunali, hanno mostrato di condividere l’indirizzo che obbliga il danneggiato al rigore della prova positiva e piena del danno-conseguenza, con una puntuale dimostrazione delle conseguenze pregiudizievoli; anche perché le implicazioni derivanti da tale pronuncia contrastano con l’esigenza di tutela di diritti soggettivi illecitamente compressi, in quanto lascerebbero senza tutela numerose situazioni giuridiche in cui il danneggiato venga a trovarsi nell’impossibilità di fornire una prova concreta del danno-conseguenza.

Tuttavia, non si può ignorare il fatto che l’orientamento limitativo indicato dalla Cassazione si sta facendo rapidamente strada e diffondendo. In conclusione, si può dire che diventa sempre più improbabile che il danno da infiltrazioni venga valutato dal giudice in via presuntiva ed equitativa, senza alcuna dimostrazione dell’effettivo danno subito.